La semana pasada la justicia porteña declaró la inconstitucionalidad de parte de la Ley de Alquileres de la Ciudad de Buenos Aires que prohibía a las inmobiliarias cobrar comisiones a los inquilinos en contratos de locación.
El fallo señaló que dichos honorarios deben ser abonados conjuntamente por ambas partes y no solo por el propietario ¿Qué piensan los brokers respecto al fallo?, ¿Cómo impactará en el mercado de alquileres? Opinan los expertos.
La Cámara en lo Contencioso, Administrativo y Tributario falló la semana pasada a favor de una acción judicial iniciada por el Colegio de Corredores Inmobiliarios contra la recientemente sancionada Ley de Alquileres N°5859 de la ciudad de Buenos Aires. La norma establece un tope en las comisiones que los brokers inmobiliarios cobran en los contratos de locación de inmuebles y determina que ese monto debe ser abonado únicamente por los propietarios y no por los inquilinos.
La sentencia de segunda instancia considera que, por el contrario, las inmobiliarias tienen derecho a cobrarles tanto a propietarios como a inquilinos, ya que el servicio brindado por los corredores beneficia a ambas partes. Ante esta sentencia, las asociaciones de inquilinos afirmaron que apelarán ante el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad.
Destacados brokers que operan en la ciudad de Buenos Aires opinan sobre el fallo y como éste afectará al mercado de alquileres.
Tomás Seeber, Director de RG Montes, considera que “en términos generales, y hasta que la sentencia no quede firme, la situación va a seguir igual que antes de este fallo”.
En caso de quedar firme, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señala que “no imagino que afecte al mercado. La única amenaza que puede tener el mercado de alquileres es la reactivación del crédito hipotecario, porque de esa manera los inquilinos pasan a ser compradores. En Argentina la gran mayoría de los que alquilan no lo hacen porque eligen hacerlo si no porque no pueden comprar”.
Para el abogado Diego Migliorisi, “este tipo de fallos trasciende una sola profesión porque son todas profesiones liberales. Es decir, se trata de un claro ejemplo de que en la Argentina hay independencia de poderes y seguridad jurídica”.
Más allá del fallo en particular, la opinión de Seeber sobre la situación planteada es que “hay que ir a un esquema de equilibrio en el que ambas partes paguen una suma justa por el servicio que reciben. Siempre que el Estado se mete a regular una profesión liberal, distorsiona el mercado y termina pagando, en este caso, el mercado inmobiliario, por el déficit de vivienda que es el problema real de fondo. Hoy es muy difícil acceder a ser propietario. Creo que ahí es donde el Estado debe gestionar para que comprarse el techo propio sea una posibilidad al alcance de todos. Los créditos UVA fueron una muy buena iniciativa, hoy casi inviable por los índices de inflación. Más allá de eso, como sector privado, debemos aprender del pasado y cobrar una suma o porcentaje lógico, a ambas partes, que represente el valor de nuestro trabajo”.
Altgelt, por su parte, opina que la legislación tiene fallas de origen. “Creo que la ley de alquileres en su momento salió sin involucrar a los inmobiliarios en la discusión. El corredor inmobiliario da un servicio tanto al propietario como al inquilino, y no considero justo que ese servicio no sea remunerado. Es cierto también que muchas veces los inquilinos se sienten cautivos porque deben pagar un servicio (malo, bueno o muy bueno) a un corredor que no eligió porque quiere sí o sí ese departamento. Es ahí donde el IVC y el colegio de corredores debe controlar los abusos de los profesionales”.
Para cerrar, desde un punto de vista jurídico, Migliorisi aclara que la aplicación de lo dictaminado en el fallo dependerá de “las instancia de apelación al máximo tribunal. El tema no esté cerrado por eso hay que esperar a la resolución de instancias superiores”. Para el letrado, “una ley debe ser justa y equitativa para toda la sociedad. Creo que al inquilino hay que ayudarlo a resolver su situación habitacional desde todos los sectores, pero prohibir la libre contratación de un profesional no es lo mismo que reglamentar máximos y mínimos. Prohibir nunca fue una solución para paliar problemáticas habitacionales. Si bien – como dice el fallo – puede ser un paliativo – en situaciones de emergencia económica, social o habitacional, siempre debe ser por lapso determinado y no como una prohibición de fondo y definitiva. Pero es el poder judicial quien define y en un estado de derecho hay que respetar sus decisiones”.
Por último, señala que “deben profundizarse las medidas que se vienen tomando en los últimos años brindando herramientas para el acceso a la vivienda tanto para adquirirla como para rentarla. Hay países donde un simple informe de antecedentes comerciales y un recibo de sueldo son suficientes para alquilar, sirviendo ese récord de locatario para acceder a un crédito hipotecario en los años siguientes. La vivienda propia es el sustento material de la familia y por ello es fundamental profundizar políticas y legislaciones referentes a la universalidad del acceso a la vivienda”.